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买房多年却惹来诉讼 农村房屋买卖要留神!
类型:专家解读  日期:2016-09-17  浏览:1079 次  评论:查看评论

 在农村买几间便宜的房子,享受“有天有地”的独门独院生活,是很多人心所向往的惬意。一纸合同买了农村房,安稳地住了10几年,没想到房子一朝面临拆迁,原房主跑来毁约,起诉请求法院认定“房屋买卖合同无效”。

祖宅交易后两村合并,房屋买卖合同有效

胡立松(化名)一家早前从坎墩某村老家迁居宁波,户籍也相应地变更成了城镇居民户口,但坎墩老家留有的一处祖宅一直空置着。1998年,胡立松将两间半祖宅以1.5万元左?#19994;?#20215;格卖给了隔壁邻居——胡创和(化名)家。

胡立松在收到钱后,随即将祖宅的集体土地建设用地使用证交给了胡创和,但使用证上的名字一直未做变更。原来,虽然胡立松家的祖宅紧邻胡创和家的房子,但当时两家分属不同的村子,过户手续一时无法办?#20303;?/p>

2001年,胡立松家祖宅所在村和胡创和家所在村合并,胡创和家多次提出将祖宅过户,但事情一直没能办成。直到10多年过去,胡立松家祖宅面临拆迁,房子的过户事宜变得迫在眉睫。

听闻祖宅拆迁可获得一笔可观的补偿款,胡立松有了其他想法。他以两村间集体土地不能流转,并且卖房一事妻子反对,自家?#32622;?#20063;不知情为由,认为当初两家签订的协议无效,提出胡创和家归还房屋,?#32422;?#21017;还钱并愿意另行补偿部分。

房屋买卖协议签订10多年了,一直都相安无事,现在面临拆迁的节骨眼,又要把房子收回去,胡创和当然不同意。为了这事,两家对簿公堂。

法院在审理后认为,双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,且胡创和已经是所购房产所在村村民,而法律是没有禁止农村宅基地在同村村民之间流转的,即双方签订房屋买卖协议时所存在的不符合法律、行政法规规定的情?#25105;?#24471;到了补正,从维护交易安全的角度出发,应确认双方之间的合同有效。

城镇居民购买农村房屋,房屋买卖合同无效

无独?#20449;肌?#32993;军(化名)在10几年前因为工作原因,将户口由农村迁到了城镇。2003年,他将无?#21496;?#20303;的位于横河镇某村的两间房屋以13万余元的价格转让给了张小青(化名)。因为原来的房子已比较老旧,张小青想进行改建。在同胡军商议过后,决定?#38498;?#20891;的名义申请改建报批,实?#35797;?#30001;张小青出资建造,并约定最终产权归张小青。为避免风险,双方就办理房屋及土地过户手续、毁约后的赔偿责任等作?#35772;?#32454;约定。

10多年过去,胡军原来所在村同样面临拆迁安置,他想把?#32422;?#30340;老宅拿回来。由于?#32422;?#22971;子的户口始终没有变动,了解到张小青和她丈夫的户籍都在?#30424;两值潰?#26159;无权购买农村宅基地的,他便?#28304;?#20026;由要求对方返还房产。两?#20132;?#19981;相让、协商不成,最终胡军诉至法院。

但与胡立松、胡创和农村房屋买卖合同纠?#35013;?#32467;果不同的是,法院支持了胡军提出的房屋买卖合同无效请求。据悉,根据《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策的规定,农村宅基地使用权的主体只能是该村的农村居民,城镇居民购买者不能取得宅基地所有权。而王某并非所购房屋所在村的村民,系城镇居民,故其与胡军签订的农村房屋买卖合同因违反法律规定而无效。

农村房屋买卖要留神,被不顾诚信毁约可另求偿

随着农村房屋拆迁热潮的?#20013;?#21319;温,高额拆迁补偿款?#32422;?#23433;置补偿房屋等优厚待遇,使得个别出卖方不顾诚信,以当初签订房屋买卖合同不合法为由毁约。据悉,《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策均规定,宅基地使用权的主体只能是农村居民,城镇购买者不能取得宅基地所有权。虽然从十八届三中全会的精神来看,鼓励农村土地及房屋买卖、抵押等流转?#38382;?#25104;为趋势,但近期城市与农村房屋买卖二元市场并?#21019;?#30772;。

“在司法实践中,对城镇居民购买农村房屋时合同的效力认定,?#32422;?#25345;以合同无效为原则,有效为例外的处理原则。”案件承办法官说,“但是出卖人虽能通过司法途?#24230;?#35748;房屋买卖合同无效,并不等于可以获得期望的巨额利益。买卖合同无效后,买受人有权要求出卖人赔偿房屋装修、购房款的利息等实际损失?#32422;?#22240;房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。”

但该法官也指出,合同无效是对当事人意思自治的彻底否定,导致当事人合同利益的落空,为防止不恰当地扩大无效合同的范围,以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全,防止当事人滥用“违反国家强制性规定”恶意背信弃义,在司法实践中也?#23454;?#25193;展了合同有效的范围。

“在连环买卖的情形,即农村房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人,而后来又转让给第三手、第四手、第五手,如果最?#25214;?#25163;买房?#35772;?#25151;屋所在村集体组织成员,第一手出卖人请求确认买卖合同无效时,难获支持。”另外,她举例说,如房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民,集体土地相应转为国有土地的;合同订立后,买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织的,不予支持买卖合同无效。

(来源:慈溪日报)

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